家賃収入の税金対策3選 – 不動産投資家におすすめの節税方法とは？

あなたは「家賃収入の節税対策、どうしよう……何かできることがないかな？」と頭をかかえていませんか？確定申告の時期が近づくと、納税関連の不安が高まりますよね。

その悩みは、適切な節税対策を知ることで解消できます。損益通算を利用したり、青色申告や会社設立のメリットを活用したりすることで、払う必要のない納税を避けられるでしょう。

本稿では「家賃収入の税金対策3選」と、節税の注意点について詳しく解説します。最後までご覧いただくと、効率的な資産形成のヒントが見つかりますよ。

家賃収入の税金対策1：損益通算を活用する

「不動産投資は、節税になる」と言われます。―― なぜでしょうか？

そのおもな理由は「損益通算」と「青色申告による控除」でしょう。さっそく、損益通算から解説します (青色申告による控除は、次章で解説)。

損益通算とは、利益から損失を差し引ける制度のこと

損益通算とは、利益から損失を差し引ける制度のことです。たとえば給与所得がプラス、不動産所得がマイナス（赤字）になった場合、ふたつの所得を相殺できるのです。

相殺した結果、所得が減りますので、給与所得から源泉徴収された税金が還付されます。他の事業所得や公的年金（雑所得）と損益通算することも可能です。

1. 給与所得がプラス、不動産所得がマイナスになる
2. 給与所得と不動産所得を相殺する
3. 給与所得から納付した税金の一部が還付される

とは言え、本当に赤字（不動産所得がマイナス）になったら資産形成できません。どういうスキームで「不動産投資が節税になる」のでしょうか？

損益通算のポイントは、減価償却費

課税の対象となる不動産所得は、以下の式で求められます。

不動産所得 ＝ 収入 － 経費

つまり、潤沢な収入があったとしても、経費がそれを上回れば不動産所得はマイナスになります。そして、ここでポイントになるのが「減価償却費」です。

たとえば、耐用年数が10年の建物を2,000万円で購入した場合、毎年の減価償却費はおおむね「200万円」になります。

2,000万円 ÷ 10年 ＝ 200万円

減価償却では、購入時の支払金額を分割して少しずつ経費に計上します。そのあいだ、経費が収入を上回るなら、資金繰りは順調でも会計上は赤字になります。

参考：国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

また、他の経費も正しく、漏れなく計上することが大切です。経費の計上を忘れ、過剰に納税したとしても、税務署が親切に教えてくれることはありません。

ただし、賃貸収入の経費になるのは「事業の収入を得るために必要なもの」に限られます。例をあげてみましょう。

• 建物の減価償却費
• 固定資産税・都市計画税
• ローンの金利
• 管理委託費
• 税理士・司法書士の報酬
• 物件の修繕費
• 入居者募集の広告宣伝費
• 通信費（事業関連の通話や郵送料など）
• 事業に使用した水道光熱費
• 事業関係者との交際費
• 火災保険料・地震保険料
• セミナー参加などの研修費
• 物件の見回りにかかる交通費

ちなみに「事業の収入を得るために必要なもの」なら何でも経費にできるわけではありません。所得から控除できないものもあります。

たとえば「土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額」は控除できません。

参考：国税庁「損益通算」

と言うことは、節税効果が高いのは「土地を自己資金で購入している人」や「元々所有している土地に、借入金で建物のみ建てる人」ですね。

家賃収入の税金対策2：青色申告をする

不動産所得の申告をする際は、白色申告より青色申告のほうがメリットが大きくなります。おもなメリットをあげてみましょう。

• 青色申告特別控除が使える
• 青色事業専従者給与の控除が使える
• 純損失の繰越控除が使える

それぞれ、詳しく解説します。

最大65万円控除できる「青色申告特別控除」とは

確定申告で青色申告を利用すると、特別控除として「10万円・55万円・65万円」のいずれかの金額を所得から控除できます。適用される金額は、以下のルールで決まります。

65万円控除が認められると、大きく所得金額を低減できます。その結果、税額も軽減できますので、積極的に活用したいところです。

労務や所得を分散できる「青色事業専従者給与の控除」とは

青色申告では、申告者の事業に従事している人（青色事業専従者）に支払った給与を必要経費として計上できます。ただし「青色事業専従者」として認められるには、以下の要件を満たさねばなりません。

1. 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること
2. その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること
3. その年を通じて6か月を超える期間、該当事業に専ら従事していること

(3)については、一定期間の場合には「事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間」でも認められます。

ちなみに、注意点もあります。まず、青色事業専従者になった方は、控除対象配偶者や扶養親族から外れます。また、支払う給与については、以下に注意する必要があります。

• 事前に提出された届出書に記載された金額の範囲内
• 専従者の労務の対価として適正な金額

さらに、この控除を受けるには事前に承認申請が必要です。認められると、家族に給与を支払うことで節税に繋がります。

家族内で労務を分担できる方は、活用を検討していただくとよいでしょう。所得分散による節税効果も期待できます。

参考：国税庁「青色事業専従者給与と事業専従者控除」

赤字を繰り越せる「純損失の繰越控除」とは

青色申告書を提出した事業年度に発生した欠損金（赤字）は、翌年以降の所得から差し引けます。繰り越しできる期間は、以下のとおりです。

• 個人事業主の場合：3年間
• 法人の場合：9年間

独立直後は、黒字を出すことが難しいでしょう。修繕費等で多額の経費が発生して赤字になることもあります。

この控除を利用すれば、そんな場合でも、黒字化したときに過去の一定期間内の赤字と相殺できます。活用しない場合と比べて、大きな節税効果が見込めるでしょう。

参考：国税庁「青色申告制度」
参考：国税庁「青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除」

青色申告には注意点もあります。

まず、複式簿記による帳簿（仕訳帳、総勘定元帳、損益計算書、貸借対照表など）の作成が必要になります。ですから、白色申告より手間が増えます。

また、上述の控除を利用するには、不動産貸付けが事業と見なされなければなりません。慣習的に、不動産貸付けが「事業」かどうか判定する際は、以下の「5棟10室基準」によっておこなわれます。

• 一戸建て ⇒ 5棟以上
• 集合住宅 ⇒ 貸与できる室数が10室以上

不動産貸付けが「事業」と見なされなかった場合は、事業専従者給与の控除が適用されません。青色申告特別控除の最高控除額も、低くなります (最高10万円の控除にとどまる)。

参考：国税庁「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

家賃収入の税金対策3：法人化する

事業の規模が大きい（所得が多い）場合は、法人化したほうが節税になるケースがあります。不動産所得の金額が大きなオーナーさまは、法人化による節税も検討されるとよいでしょう。

法人化のおもなメリットをご紹介します。

• 所得を圧縮できる
• 欠損金の繰越控除可能期間が長くなる
• 法人税の税率で納税できる

それぞれ、詳しく解説しましょう。

所得を圧縮できる

法人化すると、やり方しだいで所得を圧縮できます。ポイントは、ふたつです。

• 利益を役員報酬として支払うことで、法人所得が減る
• 役員報酬も、給与所得控除を利用できる

ちなみに、家族を社員や役員にした場合は、給与だけでなく「退職金」も経費に計上できます。

一方、個人事業の場合は、事業利益のすべてが課税対象となります。

欠損金の繰越控除可能期間が長くなる

先述のとおり、赤字の繰越控除ができる期間は、個人事業主（3年間）より法人（9年間）のほうが長くなります。

事業をしていると、赤字になることもあるでしょう。しかし、大きな赤字が発生した場合は、繰越控除できる期間が短いと活用しきれません。

ですから、繰越控除期間が長いことは「法人化」のメリットと言えるでしょう。

所得税と法人税の税率が違う

所得が大きくなると、所得税で払うより法人税で払うほうが納税額を低減できます。なぜなら、所得税と法人税の税率が違うからです。

課税所得が少ないうちは、個人事業者として「所得税」で納税するほうが税負担を軽くできます。一方、課税所得が増えてくると、法人税で納税するほうが税負担を軽くできるでしょう。

参考：国税庁「所得税の税率」
参考：国税庁「法人税の税率」

ただし、法人の設立・運営にはデメリットもあります。例をあげてみましょう。

• 個人より、設立・運営に費用がかかる
• 赤字でも法人住民税を支払う必要がある
• 長期保有した不動産を売却する際、個人よりも税率が高くなる
• 社会保険への加入が必要

では、課税所得がいくらを超えると、法人化したほうがいいのでしょうか？

法人化すべき課税所得の目安は「500～700万円」と言われます。ただし、税額のシミュレーションは複雑ですので、税理士に相談して計算してもらうほうが安心です。

家賃収入を節税する際の注意点を解説

最後に、節税の注意点をご紹介します。節税は「目的化しない」こと、そして「専門家に相談しながら進めていく」ことをおすすめします。

節税対策を目的に運用するのはNG

節税対策を目的に、賃貸住宅を運用することはおすすめしません。理由は、以下のとおりです。

• 節税が目的になると、過剰に経費を使ってしまう
• キャッシュフローのバランスが崩れやすくなる
• 税務署のチェック対象になりやすくなる

また、将来新たな融資を受ける際、無理に所得額を圧縮していると融資上限額や審査に影響します。ですから、やみくもに節税するのは「得策」と言えないでしょう。

よって、節税に関しては、節税のために無理に経費を使うことよりも、発生した経費を抜け漏れなく計上することのほうが大切とお考えください。

また、年月がたつにつれて、経費処理できる金額は以下のように減っていきます。

• 設備等の減価償却が終了する
• ローン返済の利息部分が減少する

節税効果は年々薄れていきますので、どこかで利益を出して納税する状態に転換していく必要があるでしょう。

ですから「節税は、あくまで資産形成効率を高めるための補強」と考え、節税より資産価値の維持や収益力の向上を重視することが望ましいのではないでしょうか。

税の専門家に相談しよう

家賃収入の節税対策を怠ると、必要以上の税金を支払うことになりかねません。そんなことになったら、あなたの資産形成は大きくおくれを取ることになるでしょう。

節税対策は、納税の負担を軽減し、あなたの資産をより効果的に増やすための重要なステップです。賢い節税は、将来の安定した資産運用に直結するのです。

とは言え、税金対策は専門的な知識が必要です。ですから、ときには専門家の助けが必要になるでしょう。間違った節税対策をおこなうと、脱税と見なされることもあり得ます。

税理士の専門的な知識と経験は、あなたの節税対策をより確実かつ効果的なものに変えてくれます。専門家と相談しながら、税金の負担を軽減しましょう。

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