2022年に建築物省エネ法が改正され、2025年まで段階的に実行（施行）されます。しかし、住宅業界従事者の中にも「イマイチよくわかっていない」と不安を感じている方が少なくないでしょう。
今回の改正で、日本における省エネ住宅普及の端緒が開きました。今後は非省エネ住宅が新築できなくなるだけでなく、消費者マインドの変化や中古住宅（住宅ストック）への波及が予想されます。
本稿では、改正建築物省エネ法をわかりやすく解説します。この改正について「しっかり理解できていない」と感じている方は、本稿で理解を深め、今後の変化に備えてみてはいかがでしょうか？
目次
改正建築物省エネ法とは
ではさっそく、建築物省エネ法や改正の概要からご説明しましょう。
建築物省エネ法は、建築物の省エネ性能の向上を図るための法律
建築物省エネ法の正式名称は「建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律」と言います。その名のとおり、建築物の省エネ性能の向上を図るための法律です。
今回の改正は、新築住宅に大きな影響を与えます。2025年4月の施行後は、設計段階で省エネ基準を満たしていない場合、建築確認（行政の建築許可審査）が通らなくなるのです。
評価の基準（住宅の場合）は、ふたつあります。以下のふたつが、基準値より省エネ側であれば「省エネ性能適合住宅」と見なされます。
- 外皮性能
- 一次エネルギー消費量
外皮とは、建物の「外壁・窓・床・屋根・天井」など、室内と室外を分け隔てる部分のことです。性能は、断熱と遮熱の性能を指します。
一次エネルギー消費量とは、住宅で使われている設備機器の消費エネルギーを「熱量」に換算した値のことです。具体的には、以下の設備の消費エネルギーが対象になります。
- 空気調和設備（暖冷房設備）
- 換気設備
- 照明設備
- 給湯設備
- 昇降機（非住宅のみ）
つまり今後は「基準値以上に断熱・遮熱性能があり、消費エネルギーが基準値以下になるような高効率の設備を備えた家しか建てられなくなる」ということです。
なお、今回の改正は、新築だけでなく中古住宅にも影響を及ぼしそうです。これからは、消費者マインドの変化から「中古住宅にも省エネ性が求められる時代」になるのではないでしょうか。
また、法令により新築住宅の性能基準が上がれば、その性能以下の中古住宅は「既存不適格」ということになります。そうなれば、今後は何かしらの不利益が出てくるかもしれません。
改正の本丸は、省エネ基準適合の義務化 (2025年4月施行)
2022年の改正法の公布にともない、すでにいくつかの措置が実行されています。しかし、改正の本丸は2025年4月に実行される「省エネ基準適合の義務化」です。
改正前までは、義務付けの対象となっていたのは「延床面積が300m²以上の非住宅」だけでした。
- 適合義務：延床面積が300m²以上の非住宅
- 届出義務：延床面積が300m²以上の住宅
- 説明義務：延床面積が300m²未満の住宅・非住宅
2025年4月以降は、すべての新築建物に省エネ基準への適合義務が課されます。増築や改築も対象です (増改築をおこなった部分のみ)。
この「増築や改築」は建築基準法上の増築や改築ですから、修繕や模様替え等のリフォームは含まれません。また、以下の条件に合致する場合は、適用除外になります。
- 10m²以下の新築・増改築
- 空調設備を設ける必要がないもの
- 歴史的建造物、文化財等
- 仮設建築物・応急仮設建築物
参考：国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」p80
なお、省エネ基準への適合義務は、2025年4月以降に着工するものから適用されます。建築確認を受けるものではありませんので、ご注意ください。
今後は、建築確認に適合認定手続が組み込まれる
改正法が施行されたあとは、建築確認手続の中で省エネ基準への適合性審査が実施されます。
省エネ性能の評価方法は、ふたつあります。
- 所管行政庁または登録を受けた省エネ性能判定機関において判定を受ける
- 国交省が定める仕様基準に従って、発注者（建築主）が適合を評価する
省エネ性能の評価方法は(1)(2)どちらかによりますが、買主から見ると(1)のほうがより価値を感じるのではないでしょうか。
いずれにしても、(1)または(2)の方法で省エネ基準の適合性を証明しないと、建築確認済証の発行までたどり着けません。
今後の新築は、省エネ基準の適合に関する不備が着工遅れや引き渡し遅れにつながる、と認識しておく必要があるでしょう。
建築物省エネ法改正の背景と目的、そして今後の道筋
つづいて、建築物省エネ法改正の背景と目的、そして今後の道筋をご紹介します。それぞれちゃんと理解しておくと、今後の動きの予測がしやすくなるでしょう。
背景にあるのは、温暖化やエネルギー価格の高騰
建築物省エネ法は、どのような背景から改正に至ったのでしょうか？
その背景にあるのは、地球温暖化やエネルギー価格の高騰です。現在「脱炭素化」や「省エネ化」が待ったなしの状態になっています。
ご存じのとおり、地球温暖化の影響で世界的に異常気象や自然災害が激甚化しています。国連事務総長や各国の首脳が「人類にとって非常事態である」と声明を出したほどです。
この問題に対処するため、日本もCOP（温暖化対策を協議する国連会議）等を通じて、世界と以下を約束しました。
- 2030年度の温室効果ガスの排出量を、2013年度比で46％削減する
- 2050年までに、温室効果ガスの排出量を「実質ゼロ (カーボンニュートラル)」に抑える
日本で発電される電気の4分の3は、化石燃料由来です。化石燃料を燃やせば、温室効果ガス（二酸化炭素等）が発生します。
ですから、地球温暖化を抑制するために、以下のふたつが必要です。
- 省エネ化で電力消費量を減らす
- 電気を化石燃料由来から再生可能エネルギー由来に変える
日本の最終エネルギー消費量のうち約3割は、建築物分野が占めています。ですから、日本のカーボンニュートラル達成には、建築関連業界の省エネの取り組みが必要不可欠なのです。
住宅の省エネ化は、消費者の立場から見ても必要な施策です。近年、夏場は猛暑日（最高気温が35℃以上の日）が常態化していて、毎日、長時間冷房を使われたご家庭も少なくないでしょう。
ロシアによるウクライナ侵攻後、異常な光熱費の高騰にも悩まされました。エネルギー危機に強い社会構造に変えていくためにも、住宅の省エネ性能の向上が必須になっています。
目的は、建築物の省エネ性能向上を加速させること
じつは、日本の住宅の省エネ化への試みは、長い歴史を持っています。それにもかかわらず「日本の家の断熱性能は先進国の中で最低レベル」と揶揄されています。一体どうしてなのでしょうか？
省エネ化施策の源流は、通称「省エネ法」と呼ばれる法律にあります。第2次オイルショックを契機に、1979年に省エネ法が交付され、1980年に住宅の省エネ基準が制定されました。
参考：省エネ法（エネルギーの使用の合理化及び非化石エネルギーへの転換等に関する法律）
この省エネ基準は、45年も経っているのに、これまであまり進化しませんでした。進化（理想）の需要に対し、建築コストの上昇回避（現実）の要望が拮抗してしまったのです。
もはや、法令によりなかば強制しないと、省エネ化が必要なペースで進みそうにありません。そこで実施されたのが建築物省エネ法の改正で、ようやく省エネ基準が世界水準に近づくことになります。
今回の改正は新築がメインとなっていますが、省エネ化の進捗しだいでは中古住宅に対する施策も強化されるのではないでしょうか。
今後の住宅業界の省エネロードマップ
最後に、今後の住宅業界の「省エネロードマップ」を確認しておきましょう。
| 2022年 | 建築物省エネ法改正 |
|---|---|
| 2024年 | 省エネ性能表示の推進等 |
| 2025年 | 省エネ基準適合を義務付け |
| 2030年 | 温室効果ガスの排出量を大幅削減 |
| 2050年 | カーボンニュートラル達成 |
現在の日本のゴールは、2050年の「カーボンニュートラル達成」です。これを受け、住宅業界は同年に向けて「ストック平均で、ZEH・ZEB水準の省エネ性能の確保を目指す」としています。
2030年には、マイルストーンとなる「温室効果ガスの排出量を、2013年度比で46％削減」が控えています。住宅業界は「新築について、ZEH・ZEB水準の省エネ性能の確保を目指す」としています。
つまり新築住宅は、2025年に省エネ基準の適合が義務化されるだけでなく、2030年までに省エネ基準が引き上げられ「ZEH水準」が基準になるということです。
繰り返しになりますが、今回の改正の本丸は2025年4月から施行される「省エネ基準適合の義務付け」でしょう。しかし、これは通過点であり、新築は今から2030年を見据えておく必要があります。
また、2024年4月からスタートした新しい「建築物の省エネ性能表示制度」も見逃せません。
参考：国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」
この制度は、住宅の省エネ化を加速させる「誘導措置」のひとつです。省エネ性能を示すラベルや評価書を発行して、消費者が省エネ性能を把握したり比較したりできるようにするものです。
住宅を販売・賃貸する事業者は、該当の建築物について、ラベルや評価書を用いてエネルギー消費性能を表示する努力義務が課されます。
参考：国土交通省告示第970号
省エネ性能ラベルは、自動車のカタログに載っている「燃費性能」に似ています。目安光熱費が記載されますので、住まい選びの判断基準として一般化するのではないでしょうか。
新築でこのような制度が一般化すれば、中古住宅への波及も予想されます。これから数年間、住宅業界は「顧客の購買行動の変化」から目が離せません。
【まとめ】築古マンションの売却でリフォームを活用するなら
弊社ORGAN CRAFT（オルガンクラフト）では、ご成約前の売り出し中物件に対しても、リノベーションのご提案図と概算お見積もりを作成しております。
ご利用くださった不動産仲介会社さまから「内覧を促しやすくなった」「成約率の向上につながった」とご好評をいただいております。
まずはリフォームなしで売り出してみたい物件から、リノベーションを実施して一気に早期売却を達成したい物件まで、状況とご要望にあわせたご提案をおこなっております。
築古マンションのリフォームのことでお悩みの方は、ぜひ当社へお気軽にご相談ください。