建築基準法の耐震基準改正からみた、築古物件の売却に有効なリフォーム

一般的に、築年数が古ければ古いほど、中古住宅は売れにくくなります。しかしそれは、必ずしも「築古」であることが原因とは限りません。

マイホームを探し始めると、理想を追求していく中で予算オーバーになるケースがよくあります。その際、買主は真っ先に「築年数」を妥協対象にしているのです。

いっぽう「古い家は、地震のことを考えると不安」と感じている買主が少なくありません。適切な耐震改修をおこない、早期売却に役立ててみませんか？

旧耐震基準と新耐震基準、耐震等級の違い

さっそく、どのような耐震改修が築古物件にとって有効なのか、ご紹介していきましょう。

築古物件に必要な耐震改修を検討する際、新築住宅と築古住宅の耐震性能の違いを把握する必要があるでしょう。それを補うリフォームが、築古物件に求められます。

それでは、旧耐震基準と新耐震基準の違いから、耐震性能の差を読み解いていきましょう。

耐震基準の概要

まずは、耐震基準の概要からおさらいしましょう。

耐震基準とは？

法令（建築基準法や建築基準法施行令等）で定められた、これから建てる建築物が最低限備えるべき耐震性の基準を「耐震基準」と呼びます。この基準を満たさなければ、建築の許可がおりません。

初めて法令に耐震基準が規定されたのは、1950年（昭和25年）です。それ以来、大震災から教訓を得て、度々強化や改正がおこなわれています。

最も大きかった変更は、1981年（昭和56年）6月1日にあった「建築基準法施行令改正」によるものです。ご存知のとおり、この前後で耐震基準の呼び方が変わります。

ちなみに、新耐震基準への改正は、1978年に起こった宮城県沖地震の教訓をふまえておこなわれたものです。その後もつづく基準強化の履歴は「激甚化する地震と日本人の戦いの歴史」とも言えます。

現在建っている既存住宅の耐震性

現在、日本では旧耐震基準と新耐震基準で建てられた家が混在しています。この状況で1995年に発生したのが、阪神・淡路大震災です。

この大震災で、耐震基準の違いによって破損や崩壊の程度に違いが出ることがわかりました。建物崩壊による圧死者が多かったことから、住宅の耐震性能が人命と密接に関わることもわかりました。

築古住宅の耐震化は、生命や財産を守るために必要です。それを、たくさんの国民がニュース等を通して知っています。しかし、まだ多くの既存住宅が、耐震性能不足のまま放置されているのです。

つづいて、旧耐震基準と新耐震基準の概要をご紹介します。

旧耐震基準とは？

先述のとおり、建築基準法施行（1950年）からの建築基準法施行令改正（1981年6月1日）までの耐震基準を「旧耐震基準」と呼んでいます。「最新ではない」という意味で、2000年の再改正以前を「旧」とする場合もあります。

旧耐震基準では、中規模（震度5強程度）の地震でも建物が変形・倒壊しない耐震性能が求められました。いっぽう、大規模以上の地震に対する規定はありませんでした。

ちなみに、現在もなお多く残る旧耐震基準の中古住宅を買うと、購入者にとって以下の不利益があります。

この状態では、新耐震基準の建物より見劣りしてしまい、売れにくくなります。現行の耐震基準に適合させることは、耐震改修のひとつの目標になるでしょう。

新耐震基準とは？

建築基準法施行令改正（1981年6月1日）以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼びます。この日以降に建築確認で合格した建物は、新耐震基準にもとづいて設計されているはずです。

新耐震基準では、旧耐震基準になかった「大規模地震（震度6強～7程度）の規定」が追加されました。旧耐震基準から受け継いだ「中規模地震（震度5強程度）の規定」も強化されています。

表にまとめてみましょう。

なお、耐震性を計算する際、中規模地震については「弾性」に着目しています。弾性とは、外力により変形したものが、その外力を取り除くとまた元に戻る性質のことです。

いっぽう、大規模地震については「塑性」に着目しています。塑性とは、外力で物体を変形させて、その外力が取り除かれたときに物体に変形がそのまま残る性質のことです。

この違いにより、中規模地震については許容応力度計算（一次設計と呼ぶ）を。大規模地震については、保有水平耐力計算（二次設計と呼ぶ）を使って耐震性を評価しています。

ようするに新耐震基準では、大地震でも人命に危害を及ぼすような被害が生じないことが求められているのです。これは、耐震リフォームをおこなううえでも、ひとつの指標になります。

耐震基準と耐震等級の違い

阪神・淡路大震災の教訓を活かし、2000年（平成12年）6月1日の建築基準法及び同施行令改正の際に、耐震基準が強化されました。

その直前の4月には住宅品質確保促進法が施行され、これにともない「耐震等級」の運用も始まりました。さて、耐震基準と耐震等級は、いったい何が違うのでしょうか。

耐震基準と耐震等級は、以下のような関係になっています。

なお、等級1を等級2にするには、壁量が1.55倍必要です (屋根材が重い場合は1.75倍)。等級1を等級3にするには、壁量が1.86倍必要です (屋根材が重い場合は2.09倍)。

築古物件の売却に有効なリフォーム

さて、ここまで旧耐震基準と新耐震基準の違いをご紹介してきました。耐震等級についても、ご説明しました。

ではこれをふまえて、本題に移りましょう。旧耐震基準で建てられた築古物件は、いったいどのような耐震改修を実施すれば売却促進につながるのでしょうか。

2つの改修案を、検討してみましょう。

住宅ローン減税が使えるようにする

「マイホームを買うなら、住宅ローン減税を使いたい」と考える買主は少なくないでしょう。では、どのような条件が整えば、住宅ローン減税が利用できるのでしょうか。

中古住宅の場合、築年数が一定年数以下の物件を購入すれば住宅ローン減税が使えます。

これを上回る築年数の建物は、現行の耐震基準に適合していることを証明する必要があります。その証明は、以下のうちいずれかの書類でおこないます。

築古物件であっても、現行の耐震基準に適合できるように改修すると、上述の書類を取得できます。耐震診断とリフォームをセットでおこない、評点1.5以上（倒壊しない）を目差すといいでしょう。

なお、耐震性以外の要件については、公式サイトでご確認ください。

参考：住宅ローン減税制度利用の要件

部分リフォームなら避難経路を確保

築古物件を改修して現行耐震基準に適合させる際、あまりにも費用がかかるなら止めたほうがいいでしょう。売却相場を考慮すると、リフォーム代全額を価格転嫁できないからです。

そんなときは改修箇所を絞り込んで、部分的な耐震リフォームを実施できないかご検討ください。たとえば避難経路の耐震性が確保できているだけでも、築古物件の印象が変わります。

床のたわみやシロアリの食害跡のような、買主に構造の弱体化を連想させる部分も修繕しておきましょう。

覚えておきたい「耐震化支援制度」とは？

国や地方公共団体が、住宅の耐震化に対して様々な支援制度を用意しています。たとえば、以下は費用の一部を助成してもらえます。

耐震化支援制度は「耐震改修促進法 第6条」にもとづく制度です。国はこの制度を通して耐震診断や改修を早急に進め、2025年に耐震性が不十分な住宅をおおむね解消したいと考えています。

このような制度を利用すれば、耐震化にかかる個人の負担を軽減できます。ただし、取組内容は自治体によって違うので、インターネット等で検索して確認してください。

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